Mietpreisbremse

Seit dem 1. Juni 2015 haben alle Bundesländer grundsätzlich die Möglichkeit, eine Mietpreisbremse einzurichten. Innerhalb ihres Landes können die Regierungen jeweils Gebiete festlegen, in denen auf Grund des angespannten Wohnungsmarktes die Mietpreisbremse gelten soll. Die Mietpreisbremse ist  zunächst bis Ende Mai 2020 gültig.

Die Mietpreisbremse gilt nach § 556f BGB nicht für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, sondern nur bei Abschluss eines neuen Mietvertrags in einer Bestandswohnung. Dabei darf die Miete zukünftig nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Eine Ausnahme besteht laut § 556e BGB, wenn die Vormiete bereits höher als die nach § 556d zulässige ortsübliche Vergleichsmiete gewesen ist. Dann darf eine neue Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.

Die Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietspiegel des jeweiligen Ortes. Der Mietspiegel setzt sich aus Durchschnittspreisen nicht preisgebundener Wohnungen zusammen und wird meistens von den Gemeinden selbst erstellt.

Zudem muss zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln unterschieden werden. Gemäß § 558d BGB muss ein qualifizierter Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle vier Jahre neu erstellt und alle zwei Jahre den Marktänderungen angepasst werden. Einfache Mietspiegel werden von Experten der Wohnungswirtschaft erstellt, indem Wohnungskategorien gebildet und einfachen, mittleren und guten Lagen zugeordnet werden. Ist kein Mietspiegel vorhanden, müssen Vergleichswohnungen oder Gutachten als Grundlage für die Mietpreisbremse dienen.

Berlin hat als erstes Bundesland direkt am 1. Juni 2015 die Mietpreisbremse für das gesamte Stadtgebiet eingeführt. Hamburg hat am 1. Juli 2015 die Mietpreisbremse zunächst für die gesamte Stadt eingeführt. Nach neueren Gutachten Ende des Jahres könnte die Mietpreisbremse jedoch partiell wieder aufgehoben werden, wenn dort der Wohnungsmarkt als nicht angespannt bewertet wird. Auch in Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 1. Juli 2015 für 22 Städte des Bundeslandes die Mietpreisbremse. Darunter sind vor allem die Boom-Städte wie Köln, Düsseldorf und Bonn. Seit dem 1. August 2015 hat Bayern in 144 Kommunen ebenfalls die Mietpreisbremse eingeführt. Baden-Württemberg zog im Herbst nach. Für alle neu abgeschlossenen Mietverträge ab dem 1. November 2015 gilt in 68 Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse. Ab dem 1. Dezember 2015 gilt die Mietpreisbremse auch in Bremen, in Bremerhaven allerdings nicht, da es dort noch genügend bezahlbaren Wohnraum gibt. Auch Schleswig-Holstein führte zum 1. Dezember 2015 in zwölf Kommunen die Mietpreisbremse ein. Ab Januar 2016 führt dann auch Brandenburg in 31 Gemeinden die Mietpreisbremse ein.

In den anderen Bundesländern läuft noch die Planung, wie die Mietpreisbremse genau umgesetzt werden soll. Rheinland-Pfalz will das Gesetz bis Ende des Jahres zumindest in Mainz, Trier und Landau umsetzen. In Hessen gibt es ebenfalls noch keine Entscheidung, aber vor allem die Stadt Frankfurt am Main hat Interesse, diese einzuführen. Thüringen wartet mit der Einführung der Verordnung noch, bis Jena und Erfurt qualifizierte Mietpreisspiegel vorgelegt haben, um die Mietpreisbremse einführen zu können. In Niedersachsen soll die Mietpreisbremse 2016 voraussichtlich in zwölf Städten und auf allen ostfriesischen Inseln eingeführt werden. Die Bundesländer Sachsen-Anhalt, Saarland, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen sehen dagegen derzeit noch keinen Bedarf, eine Mietpreisbremse umzusetzen.

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